Refinansman Yaparken Zarar Etmeyin

Konut kredi faizlerinin son aylarda hızla gerileyerek beş yıl vadede bile yüzde 1’lerin altına inmesi, kredi kullanıcılarını harekete geçirdi.

Yaklaşık bir yıl önce konut kredisi faizleri yüzde 1.5’lar seviyesinde iken konut kredisi kullananlar bankalarına akın edip ödemeye devam ettikleri kredilerini daha düşük faizden yenilemek istedi. Ancak bankacılar kredi yenileme yani refinansman işleminin her kredi kullanan için uygun olmadığını belirtip beş yıllık kredilerde vade bitimine 1.5 yıl, 10 yıllık kredilerde ise vadesinin dolmasına yaklaşık 3 yıl kalanlar için bu işlemin kâr değil, tam tersi zarar yarattığına dikkat çekti.

Önce faiz ödeniyor

Bunun nedeni ise kredi geri ödemelerinde bankaların önce ana para değil, faizi tahsil ediyor olması. Örneğin 100 bin TL’lik kredi kullandınız ve 5 yıl vade ile geri ödeyeceksiniz. Faiziniz yüzde 1.5. Eğer sabit faizli bir kredi kullandıysanız her ay ödeyeceğiniz tutar 2.539 TL. İlk taksidin 1.039 TL’si ana para, 1.500 TL’si ise faizden oluşuyor.
Aynı kişi beş yıllık kredisinin ilk dört yılını ödediğinde yani 48’inci ayında, sabit ödeme olduğu için yine taksit olarak 2.539 TL ödüyor. Ancak bu kez ödemenin 2.092 TL’sini ana para, buna karşın 446 TL’sini ise faiz oluşturuyor.

Yatırımcı zarar edebilir

Bu yüzden geçen yıl yüzde 1.5 faizle kredi kullanan bir kişi düşen faiz oranları yüzünden bu yıl kredisini refinanse ettiğinde önemli oranda kâr ederken, aynı şartlarda bir krediyi dört yıldır ödeyen bir kişi düşen faiz oranlarına rağmen zarar edebiliyor. Yandaki tablolarda da bu açıkça görülüyor.

Vadeye 3 yıl varsa dikkat!

Bankacılık çevreleri 5 yıllık kredide vade sonuna yaklaşık 1.5 yıl, 10 yıllık kredide ise yaklaşık 3 yıl kalan kredi kullanıcılarını refinansman yapmamaları konusunda uyarıyor.
Çoğu kredi kullanıcısının ‘Düşen faiz oranlarından konut kredimi yenilemek istiyorum’ diyerek kendilerine başvurduğunu söyleyen bir bankanın üst düzey yetkilisi, bu konuda şu bilgiyi verdi:
“Ancak çoğu müşteri düşük faizden kredisini yenilediğinde zarar ediyor. Onları ikna etmekte zorluk çekiyoruz. Çok net veriler elimizde olmamasına rağmen bugün Türkiye’de kullanılan toplam konut kredilerinin ancak yüzde 35-40’ının refinansmana uygun olduğunu tahmin ediyorum. Geri kalan büyük çoğunluk zaten refinansman yapınca zarar ediyor veya bu çabaya değmeyecek kadar düşük tutarlarda kârlar elde ediyor. Bugüne kadar refinansman yapanların oranı ise yüzde 10-15 civarında.”

Kredi yenilemeyen de var

Refinansmana uygun yüzde 10-15’lik bir kesim daha olduğunu söyleyen aynı bankacı bu kesimin ise faiz biraz daha düşebilir veya elde edilen kârı yeterli bulmadıkları için beklemeyi tercih ettiğini belirtti.
Bazı bankalar bu süreçte her gelene refinansman yaparken, bazı bankalar bu işlemden sadece kâr eden müşterilerine refinansman uygulayıp çok az kâr eden veya etmeyen müşterilerini ise ikna etmeye gayret gösterdi. Buna karşın bankacılık kaynakları bazı bankaların ise bu konuda çok katı bir tutum sergileyerek hiçbir refinansman talebini karşılamadığını da öne sürdü.

Yüzde 2 cezası var

Bu arada refinansman yapmak isteyenlerin karşısına birçok masraf kalemi de çıkıyor. Öncelikle yüzde 2 erken ödeme cezası var. Yani konut kredisinde kalan borcunu ödemek isteyenler yüzde 2 ödeme yapmak zorunda kalıyor.
Dosya masrafı ise yüzde 2 ancak tüm bankalar bu masraf konusunda önemli oranda indirimler yapıyorlar. Türk bankaları arasında genelde bu tutar tabloda yer aldığı gibi 1000 TL civarında yoğunlaşıyor. Bankalar kredi verecekleri gayrimenkulün değer tespitini ise banka dışındaki ekspertiz şirketlerine yaptırıyor. Ekspetrtizin maliyeti ise bankalar arasında farklılık yaratmıyor 500 TL.

Refinansman talebi fazla

Ağustos sonu ile eylül ayının ilk 15 gününde kredi kullanıcılarının refinansman talebi zirve yapmıştı. Ancak şubeler bugün bile yeni konut kredisi vermekten çok müşterilerinden gelen refinansman taleplerini karşıladıklarını söylüyor.

Tablo neyi anlatıyor?

İlk tabloda 100 milyon TL’lik bir krediyi yüzde 1.5 faizle kullanan ve bunu beş yılda geri ödemeyi taahhüt eden bir kişinin ödeme planı görünüyor. Bu kişi 60 ay boyunca 2.539 TL ödeyecek.
Ödemenin birinci yılı sonunda faizler yüzde 0.96’ya düştüğü için aynı kişi bankasında refinansman yaptırdığında aylık ödemesi 2.256 TL’ye düşüyor.

En kârlı ilk yıl

Böylece toplam kârı 10.349 TL oluyor. Bu krediyi refinanse etmesi yüzünden bankasına yüzde 2 erken ödeme ücreti olan 1729 TL’nin yanı sıra 1000 TL dosya masrafı ve 500 TL ekspertiz ücreti ödüyor. Toplam 3.229 TL düştükten sonra yüzde 1.5 faizle kullandığı krediyi 0.96 faize çevirmesi sonucunda toplam kârı 10.349 TL oluyor.
Aynı kişi 5 yıllık kredisinin yarısını yani 30 ayını ödediğinde ise toplam kârı 2.973 liraya geriliyor. Son 30 ayda ise aylık ödemeleri ancak 2.349 TL’ye gerileyebiliyor.
Bu iki işlemde de kredi kullanıcısı kredisini refinanse etmesi sonucunda önemli oranda kazanç sağlıyor. Ancak aynı örnekten devam edersek; yani 100 bin TL’lik beş yıl vadeli kredi kullanan bir kişi bu kez 36 ay ödeme yapıp vadenin dolmasına 24 ay kala refinansman yaparsa bu durumda toplam kazanç 1.228 TL’ye kadar iniyor.
Çünkü kredi kullanıcısı önce faiz ağırlıklı ödeme yaptığı için vade sonuna yaklaştıkça krediyi yenileme ve hatta tamamını kapatma çok kârlı olmaktan çıkıyor.
Bu örnekte toplam kazanç 1.228 olurken, aylık ödemedeki kazanç ise sadece 51 lira gibi düşük bir
düzeyde kalıyor.

Son bir yıl zarar eder

Buna karşın aynı örnekte 48 ayı ödenmiş bir kredinin kalan 12 ayı için yüzde 1.50 faiz yerine yüzde 0.96 faizle refinansman yapılması durumundaysa kredi kullanıcısı 1.043 TL zarar ediyor. Çünkü vade sonuna doğru yatırımcının aylık ödemesinin neredeyse tamama yakını ana paraya gidiyor, faizin payı ise önemli oranda geriliyor.


Radikal

04.10.2009 14:22

Etiketler : yaklaşık yıl ay ödeyeceğiniz edebilir Bu yüzden geçen sonuna yaklaşık . çekiyoruz. Çok net veriler elimizde olmamasına bir gayret Refinansman talebi planı görünüyor. Bu kişi ve kredi kullanıcısı kredisini ödeme yaptığı için vade sonuna yaklaştıkça yapılması durumundaysa kredi

Kentsel Dönüşüm Piyangosu

Başbakan Erdoğan’ın ‘iktidarı kaybetme pahasına da olsa çıkaracağız’ dediği, çürük binaların yıkılarak kentsel dönüşümün sağlanmasını öngeren yasa tasarısına göre kiracılara da ev sahibi olma fırsatı doğdu. 07.02.2012 22:21

Taksim Yayalaştırma Projesi Seçimlere Yetişecek

Tarihi Yarımada'nın silüetinin bozulduğuna ilişkin basında yer alan fotoğrafların "tele objektifle özel bir teknikle çekildiğini" söyleyen Kadir Topbaş, "Sultanahmet'teki Bizans Sarayı'nın yıkılması yanlıştır" dedi. 07.02.2012 22:19

Ali Babacan Yabancıların Gayrimenkul Satınalmaları Üstünde Çalışıyoruz

Başbakan Yardımcısı Ali Babacan: "Şu anda Türk vatandaşı olmayanların gayrimenkul satın almaları ile ilgili olarak daha esnek bir çerçeve üzerinde çalışıyoruz" dedi 07.02.2012 22:10

Metruk Binalar Tehlike Saçıyor

Şu metruk binalar bir gün birinin canını fena halde yakacak. Ya bir yangın faciasına neden olacaklar ya da milletin başına çöküp çoluğun çocuğun hayatına mal olacaklar. 07.02.2012 22:08

Hakan Kodal AVM Sayısı 340 a Çıkacak

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hakan Kodal, Türkiye’de bugün 295 alışveriş merkezi bulunduğunu belirterek, bu yıl bu rakamın 340 bandına ulaşmasını beklediklerini bildirdi. 07.02.2012 22:05

Kadir Topbaş Taksim Yayalaştırma Projesi Detaylarını Anlattı

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş: Taksim'de AVM de, cami de olmayacak! Seçimden önce projeyi bitiririz 07.02.2012 22:03

Vakıflar Galata Rum İlkokulu Binasını İade Etti

Vakıflar Genel Müdürlüğü, Galata Rum İlkokulu Vakfına ait okul binasının vakfa iadesini kararlaştırdı.Vakıflar Meclisi toplantısında, Galata Rum İlkokulu Vakfının İstanbul'daki okul binasının iadesi için yaptığı başvuru değerlendirildi. 07.02.2012 21:50

Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne Metrobüs Müjdesi

İstanbul'da hergün onbinlerce kişinin kullandığı metrobüs hattına bir yenisinin daha eklenmesi gündemde. 07.02.2012 21:42

Maliye den 70 Taşınmaz Satışı

Özelleştirme Yüksek Kurulu (ÖYK), mülkiyeti Karayolları Genel Müdürlüğü ve Maliye hazinesine ait toplam 70 taşınmazı özelleştirme kapsam ve programına aldı. 07.02.2012 09:43

Boğazdaki Akıntıdan Elektrik Üretmek İstiyor

İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) mezunu makine mühendisi Sabit Ateş, Boğaz'ın serin sularına talip. Ateş, İstanbul Boğazı'nı kiralayıp akıntıda elektrik üretmek istiyor 07.02.2012 09:07

Dumankaya Faizlerin Yükselmesiyle Konut Piyasasında Satışlar Geriledi

Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, faizlerin yükselmesiyle konut piyasasında satışların gerilediğini belirtirken, fiyatın ve talebin baskı altında olduğu bir ortamda devreye fırsatçı yatırımcıların girdiğini söyledi 07.02.2012 09:06

Kiracılar Kentsel Dönüşümde Yaşadı

Depreme dayanıksız binaların yıkılmasını öngören yasa tasarısında kiracılara piyango gibi düzenleme yer aldı. Yıkılacak binadaki kiracılar, düşük taksitle TOKİ’nin dar gelirliler için yaptığı evlerden alabilecek 07.02.2012 09:04

İstinye Park da Bomba Paniği

İstinye Park alışveriş merkezinde dün akşam saatlerinde bomba paniği yaşandı. 06.02.2012 08:47

2B Stadyum İçin 7.5 Milyon Fidan

Spor Bakanı Kılıç’ın İzmir’de stadyum için bulduğu alanlar 2B orman arazisi çıkınca, Orman Bakanı Eroğlu, bir şartla destek verdi: Lisanslı sporcu başına 3 fidan dikin, stadyum alanı sizin... 06.02.2012 08:45

ABD de Gökdelen Avı

ABD'de düşen fiyatlarla ev alma yarışına giren Türkler şimdi de kelepir gökdelenlere yöneldi. Türk yatırımcı Mükemmel Sarımsakçı, "Fiyatlar düştü, Türk işadamları bina arıyor" dedi 06.02.2012 08:43

TOKİ Bu Senede Tarihi Binalara Restorasyon Kredisi Vermeye Devam Ediyor

Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) tarihi binasını yenilemek isteyenlere 105 bin lira kredi verecek. Kredilere başvurular bugün başlıyor ve 2 Mart’a kadar devam edecek. 06.02.2012 08:41

TOKİ Kastamonu Evleri

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Kastamonu ilinde 8 projeden 5'ini tamamladı. Bin 372 adet konut teslim eden TOKİ, 324 yoksul vatandaşın konutunu da hızla bitirmeye çalışıyor. 05.02.2012 17:21

TOKİ Askeri Bölgeye Giriyor

'Afet riski altındaki alanların dönüşümüne ilişkin' kanun tasarısında, yasak askeri bölgeler ile güvenlik bölgelerinin TOKİ ile belediyelere devrinin önünü açtı. Tasarı 12 Eylül'ün 'Milli Komitesi'ni de bitiriyor 04.02.2012 10:56

Taksim Yayalaştırma Projesi Onaylandı

Belediye Meclisi’nin oybirliğiyle kabul ettiği, Anıtlar Kurulu’nun aynen onayladığı Taksim Meydanı’nı yayalaştırma projesinin detayları belli oldu. 04.02.2012 10:23

AKM de Restorasyon Başlıyor

Kültür ve Turizm Bakanlığı, Taksim’deki Atatürk Kültür Merkezi’nde (AKM) tadilat, tamirat ve güçlendirme yapmak üzere bu ay içinde ihaleye çıkacak. 03.02.2012 09:22

Kanal İstanbul Start Aldı

Ulaştırma Bakanı Binali Yıldırım, "çılgın proje" Kanal İstanbul'da gemilerin yüzmesi için tarih verdi 02.02.2012 22:14

Topbaş Haydarpaşanın Yeni Halini Anlattı

Haydarpaşa Gar, Liman ve Geri Sahası Koruma Amaçlı Nâzım İmar Planı İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi’nde onaylandı. İmar planında tarihi gar 'kültürel tesis turizm ve konaklama alanı' olarak ayrıldı. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, konuyla ilgili sorulara "Haydarpaşa, Marmaray'dan sonra gar fonksiyonunu bir miktar yitirmiş oluyor. Haydarpaşa tren garını, kısmen belki bir konaklama fırsatı verebilecek şekilde değerlendirilebileceğiz" yantını verdi. 02.02.2012 22:12

E-tapu Dönemi Başlıyor

Tapu tüzüğünde değişiklik yapılarak elektronik sicil dönemine geçiliyor. Yeni rüzenleme ile kişiler online olarak tapu işlemi yapabilecekler. Kişilerin taşınmaz varlıklarına tek tuşla ulaşılacak, takibi kolaylaşacak. Satın almak isteyen arsa veya binanın tüm bilgilerine ulaşabilecek. 02.02.2012 12:16

2B yasa tasarısı Meclis'e sunuldu

Orman özelliğini yitirmiş ve 2B arazisi olarak bilinen Hazine arazilerinin satışını öngören kanun tasarısı, TBMM Başkanlığına sunuldu. 01.02.2012 13:03

Uğur Dumankaya Marka Projeler İnşaat Sektörüne Güveni Arttırıyor

rkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı 2012 yılı Ocak ayı sektörel güven endeksi raporu sonuçlarına göre inşaat sektörüne güven yüzde 8.1 oranında arttı. 01.02.2012 13:01

Sayfa 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27